人文经济学会演讲问答 #F730

2016.11.27人文经济学会演讲问答 

原文链接《2016.11.27人文经济学会演讲稿》

1）欧先生，我看过您说过关于香港崩盘三个70%。我看过之后有点纳闷，您就一个案例，能不能说明问题。也没有二片相同的树叶，如果北京上海楼市出现摇晃，会不会遵循香港的规律呢。

答：全世界其实真正经历过地产崩盘的，只有日本和香港两个例子。你要说地产崩盘有什么规律的话呢，因为你的样本太少，我不可能说总结出一个崩盘的规律。

我只能就事论事说，当年97年香港崩盘的时候呢，它的一个心理线就是我当年的成本。成本对于买房子的人来说是一个非常重要的事情，因为谁都不肯亏本卖。成本线是一条非常重要的线。

然后跌30%的时候立法会就出手了，那个时候要求救市的声音是铺天盖地的。基本上北京要是跌30%的话，很多人也会去要求救市的。

2）我还是不是特别理解还月供的问题，我的理解是就是可以把一套房子卖掉，用增值部分还其它房子的月供，但是您知道北京有一个问题就是它不可能刚买就卖，它得是满两年或者满五，在这个之前月供怎么还（全场笑）

答：大家很多人都是关注水库论坛的用户，这个马上就要写到了。其实就是一句话的事情，但我要告诉你了我就不用写了。所以你等着看就好了，先透露告诉你——不足为虑。（全场笑、掌声）

3）现在人民币在贬值，究竟是去美国配置海外房产呢，还是去像重庆这样的城市？

答：你应该这样想，为什么人民币会贬值。中国的生产力的增长肯定还是比美国要快，中国差不多6.9%，美国1%左右。中国的财富比美国增长的要快，那么凭什么人民币要贬值呢？

凭什么？很简单，就是我们印钱的速度比gdp还要快。那么印钱意味什么呢？意味着国内的房产会以百分之十几的速度在增值。而你美国的美金的话可能一年就贬值个6%－7%左右，所以其实还是房产要比美金（增值的）快。

4）怎样快速找笋盘？这个信息源我要怎样找到。在看老公房的时候，什么样的不应该碰？

答：大家都想买七折笋，七折笋是怎么来的呢？它其实是在被低估的八五折的一个板块里面找一个被低估的八五折的楼盘。

首先你要找板块，因为没有人会这么蠢把七折笋卖给你。但是你可以在一个低估的板块里找一个低估的物业类型找一个低估的房源。这几样叠加起来才会有一个七折的笋盘。所以你首先要想哪个版块是被低估的。

第二个问题，老公房最怕什么？老公房最怕药单。因为老公房本来就是快进快出的，流动性很好像现金一样。但是我买老公房要是要给你解药单这就很郁闷，因为我本来只赚一点点，我还帮你解药单，这就很没意义。所以老公房最怕的是药单。

5）10月份之后全国有调控的整体，到拾玖大之前调控可能都不会放松，那您认为什么时候能够恢复到常态呢？第二个问题是杭州，杭州的发展很快投入很大，有亚运会，有十条地铁在修，投入很大。您判断一下未来五年杭州市场的走向。

答：1问题呢，淡季是市场本身的规律导致的，一般来说十一十二月是比较淡的时候。我们预期到春节前后、三四月份是比较旺的时候。所以你的担心就到三四月。

2，所有的基础设施建设都跟房价没有任何关联。你不要以为修几条地铁搞几个什么大运会全运会就对房价有拉动关系，这几个是弱相关性的。

因为你要想，全中国修地铁最多的城市是重庆，十几条地铁同时在造。那么你看房子干嘛不去看重庆呢？地铁跟房价其实是不相关的。

6）就是在当前的汇率情况下，您在国内和海外的资产配比？国内的话，您在京沪和二线城市的配比？你推重庆翠湖，为什么是个期房。为什么不是二手盘。

答1：对于我个人来说呢，我大概是有30%的资产是在海外的，3%是在重庆，剩余的在京沪。

答2：重庆翠湖，我只是说这个盘不错。并不是说我推荐的。我想你的理解有点问题。

7）麻烦您帮我推荐几个北京被低估的板块儿，谢谢您（全场大笑、掌声）

答：我在今年的9月7号拿到一张房产证，293平米，368万。（全场安静）

那么你肯定知道是哪个盘啦。（全场安静）

现在大概是可以卖三到四万每平。（全场安静）下一位吧。

8）您怎么看待天津的房地产市场，我觉得天津一直跟在北京的后面，您对天津看好吗？因为天津的未来看似有点象东北的现在。

答：如果你关注水库论坛天津群的话，他们在叫嚣8/5/3（注：市中心8万每平，市中心到郊区间5万每平、郊区3万每平）。

如果天津是8/5/3，我是没有兴趣关注的。如果是4/3/2吧我还有兴趣关注一下。

9）我是来自上海的土著，问下比较实质的，这个我也是结婚离婚搞过很多次（全场笑），然后父母、岳父岳母、老婆房票都用满了。那么那种没有血缘关系的房票怎么去扩展，有点手足无措，因为还是不太信赖外人，有风险的考虑。

答：我们今天呢，是人文经济学会，是一个很严肃的场合。（全场笑）这是一个经济学的论坛，所以呢，所有违反乱纪的行为我们都不回答，谢谢（全场笑、鼓掌）

10）南京楼市还有投资价值吗？环京沪呢？

答：如果你说南京和环京沪呢，他们的主要问题是二手市场不发达。哪怕今年如南京河西板块涨得非常厉害。可是他的二手市场依然不发达。

其实全中国来说真的有二手市场的话呢，就是深圳和上海，北京都说不好。如果你是南京人呢你买了也就算了，纯投资的话可能会出不来。

环沪都没有二手市场，哪怕昆山嘉善都没有二手市场。

11）我没有资格在京沪买，可能会买商住，地段肯定是很好的，但是价格近几年不会有太好的表现，毕竟它的税费在这；我还有一个选择就是去二线买新盘。也南京杭州这样的城市。时间紧迫，为了投资，您觉得哪个比较合适？

答：投资的话呢我宁可买上海的商住。很多人不知道，上海和北京是两个完全不同的市场。上海的住宅和商住可能有四倍的价差，但是北京可能只有1.5倍。所以京沪的商住绝不可以一起谈。

（听众追问）北京的商住我看户型可能比较适合居住，上海的可能没有这么好。

答：上海四倍的价差，你还是可以去搏取一下嘛。还有我们今天是一个很严肃的人文经济论坛，大家问一些经济学的问题～比如对这个讲座有什么看法啦～逻辑啦～投资的模式啦～不要老搞这些私人问题了好不好～（全场笑）

12）我这个也是私人的问题（全场笑），这两天正好在做一个单子。上海田子坊，是一个产权老房子，里面有4个户口迁不出来。不知道以后要是拆迁或者什么的话会不会有影响。

答：业内有一个行规，就是一个户口押20万，每加一个户口5万，4个人你让他交40万押金好了。现在户籍制度改革，有口袋户口，就是同一个地址可以做两本户口本，没有任何影响的，拆迁赔偿完全和他们没关系。因为（他们户口迁不出）你心理会有点不舒服，就让卖家押钱吧。

13）我有上海房票，上海哪个区域值得入手？

答：上海哪个区域都不值得入手。都很贵，上海我觉得整个城市都已经偏贵了。

14）银行按揭的资金成本是的，我想问下这个怎么搞无限按揭贷款。（全场笑）

主持人：我们今天现场就有一个专业贷款，你可以看宣传海报。

答：你这个问题就比较符合我们今天的主题了，就是说如果你真的要跨出中产阶级，往富人走的话，你应该把主要的精力放在按揭上。但是我们也说到，为什么我知道这个原理，但是连我本人也做不到百亿富豪呢？

因为你想借一百亿的话，谁会借给你（全场安静）？：：：你必须有一个跟你关系非常好的市长（全场笑）。不展开了。

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